Riskli Bina Tespiti: Binanız Güvende mi?

Türkiye, hâlâ aktif bir deprem kuşağının sınırları içinde bulunmaktadır. Bu sebeple binaların güvenliği kaçınılmaz bir zorunluluk haline gelmektedir. Milyonlarca insan, oturduğu evlerin tehlikeli olup olmadığını merak eder. Riskli bina tespiti bu sorunun yanıtını sunar. Bu tespit, bir yapının depreme karşı direncini bilimsel kriterlerle ölçen bir süreçtir. Aynı zamanda hem yasal hem de teknik bir prosedürdür. Uzman mühendisler, binayı detaylı bir gözle inceler. Mevcut durumunu titizlikle analiz eder. Nüfus artışı ve hızla genişleyen şehirleşme, konunun önemini daha da artırmaktadır. Özellikle eski, yıpranmış yapılar, olası bir sarsıntıda ciddi bir tehdit oluşturur. Tehlikenin habercisi olabilecek çeşitli işaretler bulunmaktadır. Duvarlardaki derin çatlaklar, bu işaretlerin en kritik örneklerinden biri olup ciddi bir uyarı niteliğindedir. Kesin bir sonuca ulaşmak ise ancak nitelikli bir uzman değerlendirmesiyle mümkün olur. Bu bağlamda, riskli bina tespiti doğrudan can güvenliğini etkiler. Yasal bir dayanak üzerine inşa edilmiştir. Dolayısıyla, mülk sahiplerinin bu konuda bilinçli olması zorunludur.

Riskli Bina Tespitinin Hayati Önemi Nedir?

Riskli bina tespiti yalnızca bir tavsiye olmaktan çıkmaz. Çoğu zaman yasal bir zorunluluk hâline dönüşür. Bu durum özellikle eski yapı stoğu için geçerlidir. Dayanıksız bir bina, deprem anında aniden çökebilir. Bu, hem can hem de mal kaybına yol açar. İşte bu sebeple devlet, kentsel dönüşüm yasalarıyla süreci teşvik eder. 6306 sayılı yasa, riskli bina tespiti işlemini açıkça tanımlar. Uygulanabilir yöntemlerini gösterir. Tespit, binanın deprem performansını ayrıntılı bir şekilde ortaya koyar. Özetle, yapının bir “deprem karnesi”ni sunar. Eğer bir bina riskli olarak tespit edilirse, yasal süreç otomatik olarak devreye girer. Yetkililer (veya Bakanlık), mülk sahiplerine söz konusu yapının tehlikeli olduğuna dair resmi bir tebligat gönderir. Bu bildirim, binanın risk taşıdığını açıkça ortaya koyar. Tebliğ alındıktan sonra, maliklerin bir karar vermesi gerekir.

Örneğin, mülk sahipleri (veya uzmanlar), binayı güçlendirmek ya da sıfırdan yeniden inşa etmek gibi seçenekleri masaya yatırır. Böyle bir tespit, potansiyel bir felaketin önceden engellenmesini sağlar. İnsanların güvenli konutlarda yaşamalarını sağlar. Aynı zamanda yapının ekonomik değerini de korur.

Riskli Bina Tespiti Öncesi Gözlemlenen Tehlike İşaretleri

Riskli bir binanın profesyonel tespiti yapılmadan önce, göze çarpan bazı uyarı işaretleri belirir. Mülk sahipleri bu sinyalleri genellikle kolayca tanır. Çünkü bu işaretler, binanın yapısal bütünlüğünün aşındığını açıkça bildirir. Bu tür belirtiler çoğu zaman bodrum ve zemin katlarda ortaya çıkar. Bu uyarıları fark ettiğinizde, vakti boşa harcamadan bir uzmana başvurmak gerekir.

Dikkati çeken ana tehlike sinyalleri aşağıda sıralanmıştır:

• Kolon ve kirişlerde 45 derece bir açıyı izleyen çatlaklar.
• Beton dökülmesi sırasında paslı demir (donatı) gözlemlenmesi.
• Bodrum katlarda sürekli bir nem tabakası ve yoğun küf kokusu olması.
• Bodrumun duvarlarında su birikintileri birikmesi, zaman zaman da yosun oluşması.
• Binada gözle tespit edilebilen belirgin bir eğim, çökme ya da yan yatma hâli.
• Duvar yüzeyinde X şeklinde, içe doğru uzanan derin çatlaklar fark edilmesi.
• Kapı ve pencerelerin tam oturmaması ve düzgün kapanmaması. Sık sık takılma ve sıkışma sorunları yaşanması.
• Merdiven boşlukları ve duvar birleşim noktalarında belirgin ayrılmalar tespit edilmesi.
• Duvarlarda kabarma (şişme) ya da dışa doğru bükülme görülmesi.

Kısacası, bu problemler riskli bina tespiti için sağlam bir temel sağlar. Onları kesinlikle göz ardı etmemek gerekir. Aksi takdirde risk giderek artar.

Yapısal Çatlaklar: Riskli Bina Tespiti İçin En Ciddi Uyarı

Her çatlak otomatik olarak tehlike taşımaz. Ancak yapısal çatlaklar söz konusu olduğunda durum tamamen farklı bir ciddiyet kazanır. Sıva üzerindeki kırıklar genellikle 1-2 mm kalınlığındadır. Yalnızca yüzeyde kalan izler bırakır. Buna karşın, yapısal çatlaklar taşıyıcı sistem içinde ortaya çıkar. Yani biz (bu çatlakları) kolon, kiriş ve beton perdelerde görürüz. Derinliği duvarı bir taraftan diğer tarafa kadar uzanır. Uzmanlar, özellikle 45 derece açıyla yönelen bu kırılmaları ‘kesme çatlakları’ olarak adlandırır. Binanın yan deprem yüklerine karşı zayıf bir noktada olduğunu işaret eder. Aynı zamanda, kirişlerin kolonlarla kesiştiği bağlantı noktaları da ayrı bir risk unsuru oluşturur. Deprem anında bu bölgeler en fazla zorlanan, en kritik alanlardır. Bu alandaki çatlaklar, acil bir riskli bina tespiti yapılmasını zorunlu kılıyor. Kirişlerin ortasındaki dikey çatlaklar da son derece tehlikelidir. Bu kırıklar, aşırı yüklenme ve eğilme sorunlarının sinyalini veriyor. Sonuç olarak, bu tür çatlaklar binanın yük taşıma kapasitesinin azaldığını gösterir. Bu azalma belirgindir.

Korozyon ve Dökülen Betonlar: Riskli Bina Tespitinin Sinyali

Korozyon, betonarme binaların farkında olunmadan ilerleyen sessiz bir düşmanıdır. Beton içinde bulunan çeliğin paslanması olarak tanımlanabilir. Çoğunlukla su ve nemin etkisiyle tetiklenir. Özellikle bodrum katları, banyolar ve dış cephede suyla temas eden alanlar risklidir. Bu sorun en çok buralarda yaşanır. Paslanan demir hacim olarak genişler. Bu şişme, çevresindeki betona yüksek bir iç basınç uygular. Bu baskı, betonun dış tabakasını (pas payı) dayanılmaz hâle getirir. Beton parçaları çatlayıp dökülmeye başlar. Sonuçta paslı çelik donatı ortaya çıkar. Su ile oksijene doğrudan maruz kalır. Bu durum, paslanma sürecini on kat daha hızlandırıyor. Paslanan demir inceliyor. Bu olaya “kesit kaybı” diyoruz. Kesit kaybı demirin taşıma gücünü kökten yok ediyor. Ayrıca pas, demirin betona yapışmasını (aderans) engelliyor. Kısacası, beton dökülmesi gördüğünüzde, acilen riskli bina tespiti yaptırmalısınız.

Bodrumdaki Sorunlar ve Zemin Oturmaları

Bina için temel, tüm yapıların bel kemiği gibidir. Bu yüzden bodrum katındaki kontrolleri hafife almak mümkün değildir. Eğer bodrumda sürekli bir nem kokusu hâkimse, bu durum göz ardı edilmemelidir. Duvarlarda beliren su lekeleri ya da yosun birikintileri bir işarettir. Su yalıtımının yetersiz kaldığının açık bir işaretidir. Zaman ilerledikçe su, hem temele hem de temel çeliklerine zarar verir. Bazen binada “farklı oturma” belirtileri de ortaya çıkar. Bir taraf diğerine göre daha derin bir çökme sergileyebilir. Böyle bir durum, genellikle zayıf zemin koşulları sonucudur. Ya da hatalı bir temel tasarımının sonucudur. Farklı oturma, yapının içinde büyük bir iç gerilime yol açar. Sonuç olarak, bu durum kapı ve pencerelerin sıkışmasına yol açıyor. Zeminde gözle görülür eğimler meydana geliyor. Bu zemin problemleri, bir binanın riskli olduğunu tespit etmede güçlü bir gösterge niteliğindedir. Zeminden kaynaklanan sorunlar ise üst katları da etkiler. Kolon ve kirişlerde bile çatlaklara neden olabiliyor.

Riskli Bina Tespitini Gerekli Kılan Diğer Etkenler

Görünür hasarlardan bağımsız olarak da bir dizi risk unsuru mevcuttur. Bazen dışarıdan yeni gibi gözüken bir bina, hâlâ tehlikeli olabilir. Yaşı, risk değerlendirmesinde en kritik belirleyicilerden biridir. 2000 öncesinde inşa edilen yapılar genellikle yüksek risk taşır. Bunun temel nedeni, bu binaların 1999 depremi öncesi yönetmeliklere göre yapılmasıdır. O dönemdeki beton kalitesi ve çelik işçiliği standartları günümüzün gerisindedir. Ayrıca, projenin öngörmediği müdahaleler de tehlikeyi artırır. Örneğin, izinsiz kaldırılan ara duvarlar yapının rijitliğini zayıflatır. Taşıyıcı kolonların kesilmesi ise felakete davetiye çıkarır. Bununla birlikte, zemin kattaki dükkanlar da ayrı bir sorun teşkil eder. Geniş bir kullanım alanı yaratma peşinde koşan bazı dükkan sahipleri vardır. Kolonları traşlamayı tercih ediyorlar. Bir kısmı ise kirişlerin altından tesisat geçiriyor. Bu tarz müdahaleler, binanın “yumuşak kat” etkisi sergilemesine yol açıyor. Dolayısıyla acil bir riskli bina tespiti zorunlu kılıyor.

Profesyonel Riskli Bina Testi Süreci Nasıl İşler?

Riskli bina tespiti süreci, yasalar çerçevesinde yürütülen resmi bir prosedürdür. Vatandaşların, kulaktan duydukları bilgilere dayanarak hareket etmemesi gerekir. Süreci, maliklerin herhangi biri başlatır. Apartman yöneticisi de kat malikleri kurulu kararıyla sürece katılır. Malikler, başvurularını Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı’na yapar. Ya da (başvurularını) bakanlığın lisanslı firmalarına yaparlar. Lisanslı bu firmalar, riskli bina tespiti yapma yetkisine sahiptir. Süreç, başvuruyla birlikte resmi olarak başlar. Lisanslı firma, ilgili binaya uzman bir mühendis ekibi gönderir. Ekip, binanın durumunu kapsamlı bir şekilde inceler. Detaylı bir analiz gerçekleştirir. Kısaca, süreç tamamen teknik verilere dayanır. Bu nedenle, uzmanlar görsel incelemenin çok ötesinde bir analiz yürütür. Kiracılar doğrudan başvuru yapma yetkisine sahip değil. Ancak bu durumu mal sahibine ya da bakanlığa bildirebiliyorlar.

Başvuru Sonrası Yerinde İnceleme ve Test Adımları

Uzman ekip, binaya varır varmaz riskli bina tespiti için veri toplama sürecini başlatır. İlk aşamada, binanın mevcut mimari ve statik planlarını belediyeden temin etmeye çalışır. Bu belgeler bulunamazsa, bina üzerinde ayrıntılı bir röleve (ölçüm) gerçekleştirir. Ardından, binanın yapısal bütünlüğünü ve sağlığını ortaya koymak amacıyla test aşamasına geçer.

Uzmanlar, aşağıdaki esas testleri uygular ve incelemeleri yapar:

• Karot Örneklemesi: Ekipler, taşıyıcı kolonlar ve perdelerden beton çekirdekleri alır. (Onlar) bu çekirdekleri laboratuvar ortamında kırarak mevcut basınç dayanımını tespit eder.
• Donatı Tespiti: Ekipler, rebar scanner gibi özel cihazlarla betonun içini detaylı bir şekilde tarar. Böylece çelik donatının miktarını, çapını ve aralığını (etriye sıklığı) saptar.
• Beton Çekici (Schmidt) Testi: Ekipler, betonun yüzey sertliğini tahribatsız bir yöntemle ölçen bir test uygular. (Onlar) bu ölçümleri, karot sonuçlarını pekiştirmek için kullanır.
• Temel İncelemesi: Ekipler, binanın temel tipini belirlemek amacıyla bir inceleme çukuru (muayene çukuru) açar.
• Sıyırma İşlemi: Ekipler, bazı bölgelerde betonun pas içeren tabakasını özenle kazır. Böylece çelikteki paslanmayı (korozyonu) doğrudan ve net bir şekilde gözlemler.
• Zemin Etüdü: Uzmanlar, binanın dayandığı zeminin özelliklerini inceler. (Onlar) deprem yükleri karşısındaki davranışını titizlikle inceler.

Mühendisler, elde ettikleri tüm bu verileri nihai aşamada değerlendirir. (Onlar) bu verileri, binanın dijital modelini meydana getirmek için kullanır.

Analiz, Raporlama ve Sonuç

Mühendisler teknik verileri topladıktan sonra ofise taşır. Bilgisayar ortamında binanın üç boyutlu bir modelini (3D simülasyon) oluşturur. Mühendisler, gerçek beton ve çelik miktarlarını modele eksiksiz girer. Ardından, güncel Türkiye Deprem Bina Yönetmeliği kapsamında sanal bir test yapar. Bu aşamaya “Performans Analizi” denir. Simülasyon, olası bir depremde yapının nasıl davranacağını gösterir. Hangi kolonların yıkılabileceğini, hangi kirişlerin kırılabileceğini ayrıntılı bir şekilde gösterir. Bina, performans hedeflerine (kontrollü hasar, göçmenin önlenmesi gibi) uyup uymadığına göre değerlendirilir. Analizin sonunda, riskli bina tespiti raporu hazırlanır. Rapor iki olası sonuca işaret eder. “Bina riskli değildir” ya da “Bina riskli bir yapıdır”. Bina riskli değilse, mülk sahipleri bir nebze rahatlayarak derin bir nefes alır. Ancak uzmanlar binayı riskli olarak tespit ederse, yasal süreç devreye girer. Yetkililer, bu raporu bakanlığa teslim eder ve (rapor) resmi bir belge olur.

Riskli Bina Tespiti Raporu Onaylanırsa Ne Olur?

Bakanlık, riskli bina tespiti raporunu onayladığında süreç geri dönülmez bir aşamaya geçer. Tapu müdürlüğü, ilgili mülkün tapu kaydına “Riskli Yapı” şerhini ekler. Bu durum binanın alım-satımını ve krediye konu olmasını büyük ölçüde kısıtlar. Ardından, bakanlık mülk sahiplerine resmi bir tebligat gönderir. 60 gün içinde bir karar almalarını zorunlu kılar. Bu sürede sahipler bir araya gelerek oy kullanır. Binanın yıkılıp yeniden inşa edilmesi ya da güçlendirilmesi yönünde oy kullanılır. Karar genellikle üçte iki çoğunlukla alınır. Güçlendirme kararı çıkarsa, uzmanlar tarafından ayrıntılı bir güçlendirme projesi hazırlanır. Genellikle güçlendirme maliyetleri astronomik bir seviyeye ulaşabiliyor. Binanın yeniden inşa maliyetinin %40’ını aşması durumunda, bu yöntem sıkça tercih edilmiyor. Bu bağlamda, maliklerin büyük bir çoğunluğu binanın tamamen yeniden yapılmasını seçiyor (kentsel dönüşüm). Devlet ise kentsel dönüşüm çerçevesinde faiz desteği ve kira yardımı gibi teşvikler sunuyor.

Güçlendirme mi, Dönüşüm mü?

Riskli bina tespiti sonrasında malikler iki temel yoldan birini tercih ediyor. Mevcut yapıyı güçlendirmek ya da kentsel dönüşüm (yık-yap) kapsamında yıkıp yeni bir bina inşa etmek. Bu iki alternatifin her biri, ayrı ayrı artı-eksileri içinde barındırıyor. Güçlendirme, binanın varlığını sürdürmek anlamına gelir. Özellikle tarihî birikimi ya da mimari özgünlüğü taşıyan yapılar bu yolla korunur. Karbon fiber gibi çağdaş teknikler, binayı boşaltmadan, neredeyse anında uygulanabilmesini sağlar. Fakat bu yöntem, binanın hizmet ömrünü yalnızca sınırlı bir periyot uzatır. Köklü bir dönüşüm sunmaz. Yık-yap seçeneği ise daha radikal ve kalıcı bir çözüm vaat eder.

Ekipler, yeni, modern bir yapı ortaya koyar. Böylece, eski binanın tesisat, yalıtım gibi tüm altyapı sorunlarını kökten ortadan kaldırırlar. Sonuçta, malik hem estetik hem de fonksiyonel açıdan taze bir yaşam ortamına kavuşur. Fakat inşaat süreci zaman olarak uzar ve maliyet açısından daha pahalıdır. Özetle, alınacak karar, binanın hasar seviyesine ve maliklerin bütçe imkanlarına bağlıdır.

Aşağıdaki tablo, iki alternatifin özetini sunuyor:

Kriter	Güçlendirme (örnek: Karbon Fiber)	Kentsel Dönüşüm (Yeniden Yapım)
Maliyet	Genellikle daha düşük (Yeni yapım maliyetinin %40-60’ı)	Genellikle daha yüksek
Süre	Hızlı bir süreç (Birkaç ay içinde tamamlanabilir)	Daha uzun bir süreç (İnşaat 1-2 yıl sürebilir)
Sonuç	Mevcut bina korunur, hizmet ömrü uzar	Tamamen yeni bir bina ortaya çıkar
Zorluk	Bina kullanımına ara verilmez (Modern tekniklerle)	Binanın tamamen boşaltılması gerekir (Taşınma zorunludur)
Ekonomik Ömür	Ömür 20-30 yıl daha uzar	Ömür sıfırlanır (En az 50 yıl yeni ömür)

Sonuç olarak, riskli bir bina tespit edildiğinde kararın büyük bir özenle alınması gerekir.

Sonuç: Riskli Bina Tespiti Hayat Kurtarır

Riskli bina tespiti, bir yapının uzun vadeli güvenliği için kritik bir adımdır. Deprem gerçeğiyle iç içe bir ülkede bu bir ayrıcalık değil, zorunlu bir gerekliliktir. Bina duvarlarındaki gözle görülür çatlaklar, dökülmeler ya da nem birikintileri uyarılardır. İhmal edilmemesi gereken uyarılardır. Bu işaretleri hafife almak tehlikeli bir hatadır. 2000 yılından önce inşa edilen tüm binalar potansiyel risk barındırır. Projesine aykırı müdahale görmüş yapılar da aynı şekilde tehlikeli hâle gelir. Uzman bir ekip tarafından gerçekleştirilen profesyonel riskli bina tespiti belirsizliği ortadan kaldırır. Size ve ailenize güvenli bir yaşam alanı sunar. Elde edilen raporun bulgularına göre hareket etmek ise kaçınılmazdır. İster güçlendirme, ister kentsel dönüşüm yolunu seçin. Her iki alternatif de can güvenliğini temin eder. Kısacası, bu süreci harekete geçirmek, geleceğinize yapacağınız en büyük yatırımdır.

Youtube videolarımızı izlemek için buraya tıklayabilirsiniz.

Daha fazla bilgi almak ve bizimle iletişim kurmak için buraya tıklayabilirsiniz.